[TIP] 부동산 경매 시 주의할 점 및 팁

1. 위험한 물건(잘 고르면 높은 수익이 가능)

- 높은 금액의 유치권이 설정된 건물

- 세입자가 많아 명도가 곤란해 보이는 집

- 건축허가 없는 미등기 건물

- 낙찰받아도 땅에 대한 소유권이 없는 대지권 미등기 아파트

- 낙찰 후에 땅에 대한 소유권을 또다시 인수해야 하는 토지저당권 인수부 특별매각조건이 뿥은 매물

- 일반 저당이 아니라 공장 저당의 실행으로 나온 공장

 

2. 리모델링을 생각하며 입찰할때 조심할 점

* 꼭 확인해야할 서류

- 도시계획확인원과 토지(건물)대장등을 발급 받은 후 용적률이나 건패율등 제한사항을 꼭 확인해야함.

- 건물의 용도변경 범위는 각 지방자치단체 마다 조금씩 다르기 때문에 변경할수있는지 확인 필요

- 낙찰 부동산이 미관지구, 상업지구, 일반주거지구등 어느 지구냐에 따라 외장 리모델이 달라짐.

- 도시설계나 상세설계 지정지역 안의 건물은 증축이나 용도 변경에 규제가 많음.

 

3. 신건 물건 입찰시 주의사항

- 신건물건은 치열한 경쟁이 없어 유리한면이 있음

 

* 신건 물건 입찰시 주의 사항

- 발빠른 정보수집이 중요하므로 경매 공고나 인터넷을 통해 기본정보를 꼭 확인하고 관련 서류를 꼼꼼하게 살펴보고 실행한다.

- 현장 방문은 필수, 해당지역의 중개업소에서 시세와 호가를 확인하고 입찰예정가를 가늠한다

- 권리분석에 만전을 기하여 실수를 최대한 줄인다

 

4. 단독주택 입찰시 주의사항

- 시세가 제각각이고 시세 파악도 어렵고 감정가도 각양각색이다.

- 대지 면적은 최소 60평 이상이고, 4m 이상의 도로를 끼고 있는 매물을 고른다

- 반드시 도시계획 저촉 여부등 공법상 제한사항이 없는지 확인한다

- 20년 이상 노후 단독주택은 건물 구조에 하자가 있을 수 있으므로 리모델링 투자 비용을 생각해야 한다.

 

5. 명도받기 쉬운 부동산

- 채무자나 소유자 본인이 살고 있는 부동산

- 세입자의 대항력과 확정일자가 말소 기준권리인 근저당보다 앞서고 경매 절차에서 배당 신청을 한 경우

- 세입자의 대항력과 확정일자가 말소기준권리인 근저당보다 앞서지만 경매 절차에서 배당을 신청하지 않은 경우

- 세입자가 대항력을 갖춘 날짜가 말소기준권리인 근저당권 설정일자보다 늦다고 해도 예상낙찰대금으로 계산해 본 결과 세입자가 자신의 보증금을 전액 배당받을 수 있는 경우

- 소액 임차인이 많은 상가

- 세입자가 개인이 아닌 법인인 경우

 

6. 소액보증금의 최우선변제

앰대보증금이 소액으로 임차인이 임차주택에 대한 경매기입등기가 있기 전에 주민등록 전입과 입주라는 대항 요건을 갖추었다면, 경매나 공매시에 집행 비용을 공제한 낙찰금액의 2분의 1범위 이내에서 보증금중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 변제 받을수 있다.(소액 보증금은 근저당권 설정일과 지역에 따라 다를 수 있음)

 

7. 입찰 보증금

- 최저 매각 가격의 10분의 1 상당액

- 재입찰의 경우 입찰가의 10분의 2혹은 10분의 3 상당액

- 낙찰 잔금을 납부하면 등기부상 소유권 이전 없이도 낙찰 부동산의 소유권을 인정 받음.

 

8. 차순위 매수 신고란

낙찰자가 입찰한 금액에서 입찰한 보증금을 차감한 금액 이상을 쓴 입찰자중에서 차순위 신고를 받게 되는데, 한마디로 낙찰자가 대금을 내지 않으면 차순위자가 지위를 이어 받을 수 있는 권리라고 생각하면된다.

 

9. 낙찰시 인수 또는 소멸되는 권리

- 낙찰 됐을 때 낙찰자가 인수하게 되는 권리

  : 예고등기, 유치권, 법정지상권은 말소기준권리의 선후를 불문하고 언제나 낙찰자가 인수

 

- 말소기준권리보다 앞선일자로 설정된 권리지만 경우에 따라 인수되지 않고 말소되는 권리

: 선순위 전세권, 확정일자부, 선순위 임차권

 

- 낙찰로 소멸되는 권리

: 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류 채권에 대항 할 수 없는 경우에 매각으로 소멸

 

10. 입찰목적을 분명히 하라.

투자를 위한 입찰이라면 감정가의 80%, 시세의 85%를 상한선으로 입찰가를 쓰는것이 좋다.

입찰가격이 너무 낮으면 낙찰되지 않고, 그 이상의 가격은 투자수익률이 거의 없다.

 

11. 현장조사에서 꼭 해야할 일

- 현장 조사에 앞서 지역의 지(적)도와 행정구역도를 구해 표시된 건물과 지형등을 자세히 파악한다.

- 반드시 주변 부동산 중개업소를 찾아가 실제 시세를 확인한다.

- 관할 동사무소를 방문하여 그 부동산에 전입한 세대와 전입일자등을 조사하고 해당 구청에서 건축물 관리대장, 토지대장, 개발공시지가 확인권, 토지이용계획확인원등을 열람한다.

- 법원의 매물 첨부 서류만 믿지 말고 조사보고서에 나타나지 않은 선순위 임차인이 존재하는지, 아파트나 오피스텔은 관리비가 연체되어 있는지 확인 한다.

 

12. 부동산 투기지역

부동산 투기지역은 부동산 가격 상승률이 소비자 물가 상승률보다 30% 이상 높은 지역 중에서 최근 2개월간의 상승률이  전국 평균보다 30%이상 높은 지역에 한해 재정경제부 장관이 지정한다. 투기지역으로 지정되면 양도소득세가 실거래가로 부과되고 탄력세율이 적용되어 세금이 중과되며 주택담보대출을 받을 때 총부채 상환비율(DTI) 규제가 적용된다.

 

13. 좋은 주택을 고르는 4가지 방법

- 연립주택이나 다세대주택보다 아파트를 먼저 선택하라.

- 세대수가 많을 수록 유리하며 유명 건설회사가 지은 아파트가 수익률이 높다

- 아파트는 복도식과 계단식이 있는데 같은 값이면 계단식을 선택하라.

- 역세권, 친환경권이 갖추어진 곳을 선택하라.