▣ 전세 계약시 주의할 점

1. 전세 계약전

1) 등기부등본을 떼어본다.

- 기재된 집주인 명의와 전세계약시 계약자 명의가 동일한지 확인.

- 계약전 직접 관련 서류를 떼서 확인필요.

- 구청에서 재산세 납부 여부를 확인해 집주인이 맞는지 확인.

- 근저당권, 가등기, 압류, 가압류,가처분등 권리관계를 확인.

- 가등기나 가처분이 설정된집은 전입 신고와 확정일자를 받아도 소용없음.

- 소유권이 불분명한 가등기는 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 소유권을 상실 가능.

- 가처분은 소유권 분쟁이생긴원소유자가 임의의 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임의 보존을 한 상태를 말함.

  가처분한 사람이 승소하면 임차인은 불법 점유자가 되어 강제퇴거를 당하고 전세금도 돌려 받지 못함.

- 불법 증축한 미등기 옥탑방이라도 세입자가 실거주하면 주택임대차 보호법의 적용을 받을 수 있음.

2. 계약후.

1) 확정일자를 받아야 우선변제권을 행사가 가능함.

-  임대차 계약 후 이사해 거주하고 주민등록 전입신고를 하면 주택임대차보호법에 따라 임차인의 대항력이 생김.

하지만 경매 진행시 후순위 채권에 앞서 보증금을 배당받는 우선변제권(살고 있는 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 다른 권리자보다 먼저 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리)을 행사하려면 확정일자를 반드시 받아야함.

- 전입신고는 민원24 홈페이지(www.minwongo.kr) 에서 신청 가능함.

- 확정일자를 받으려면 보증금 잔금을 치른날, 임대차 계약서를 가지고 관할 동사무소를 직접 방문해야함.

  이때 실제 거주지와 등기부등본, 건축물관리대장상 주소가 일치하는지 확인할 필요가 있음.

  거주지와 주소가 다르면 주택 임대차 보호법의 보호를 받을수 없음.

  호수 구분이 불분명할 경우 계약서에 층수, 세부 면적등을 명시해야함.

  미등기 물건이라 정확한 표시가 어렵다면 보증금을 최소화하는게 바람직함.

- 확정일자를 받은 세입자보다 앞서 근저당권을 설정한 사람이 있으면 순위가 밀림.

- 결론 : 보증금을 지키기 위해서는 전입신고(주소이전)과 확정일자를 반드시 받아야함.

- 전입신고를 하면 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 바뀌더라도 계약기간까지 살수 있고 보증금등을 돌려 받을 수 있는 기존 권리가 유지됨. 즉 대항력이 생김.

3. 선 순위 담보물건설정일을 확인 할 것.

- 경매시 소액 임차인은 최우선 변제권을 행사 할 수 있다.

- 이는 저당권 순위에 상관없이 보증금 중의 일부를 최우선으로 돌려 받을 수 있는 권리임.

- 단 소액 임차인 해당여부는 전입신고 날짜가 아닌, 선순위 담보물건 설정일을 기준으로 함.

- 등기부등본을 통해 선순위 담보물건 설정을 확인할 것.

- 주택 임대차 보호법상 해당 시점의 지역별 최우선 변제금금액과 보증금을 비교해봐야함.

- 최우선 변제 대상이라면 보증금 일부를 먼저 받고 나머지는 남은 배당금에서 우선 변제권을 통해 돌려받을 수 있음.

- 권리를 행사하려면 경매 배당요구 기한 내에 배당 신청을 마쳐야 함.

4. 대출과 전세금 합산액이 시세의 80%를 넘으면 피하라.

- 매매가 대비 등기부등본에 근저당 설정액(대출)과 전세금 합산액이 매매시세의 80%를 넘는 집은 아예 피하는게 좋음.

  만약 경매에 넘어가 낙찰가가시세보다 훨씬 낮아, 각종 경비를 빼면 전세금을 온전히 보전하기 힘들기 때문.