▣ 보증금을 돌려주지 않을 때

이사 최소 한달전 집주인에게 통보를 해야함.

확실히 하기 위하여 내용증명을 보내는 것도 한 방법임.

계약 만료 한달 전에 해지의사를 전달했으면 집주인은 계약 만료일에 보증금을 반드시 돌려줘야함.

시기를 놓쳐 계약 만료 한달이전에 해지의사를 밝혔다면, 3개월 뒤에 보증금을 돌려 받을 수 있다.

그 전에 다른 세입자가 들어와 보증금을 받으면 좋겠지만 집주인이 3개월 뒤에 돌려줘도 법적으로 문제되지 않음.

1. 지급명령 신청

- 계약 만료 한달 전에 통지했음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 법원에 지급 명령을 신청 할 수 있음.

  비교적 절차가 간단하고 빠르게 이루어진다.

- 직접가지 않고 대법원 홈페이지에서 신청가능함. 이후 2주간 집주인이 이의 신청을 하지 않으면 법적 효력이 발생함.

  세입자는 보증금을 받기위해 집을 경매에 넘기는 등의 강제 집행을 할 수 있다.

- 집주인이 이의 신청을 하면 소송으로 넘어감.

- 집주인과 보증금 다툼이 있는 기간에 이사를 해야 한다면 반드시 "임차권 등기명령"을 신청해야함.

  그래야 이사를 가더라도 확정일자(우선변제권)등의 효력이 유지됨. 수수료를 포함해 25만원 정도함.

- 등기부등본에 관련 내용이 게재되어 집주인이 심리적인 부담감을 느낄수 있음.

- 주의할 점은 "임차권 등기명령"을 집주인이 받은 뒤에 이사를 해야 효력이 생긴다. 

  송달완료는 대법원 사이트에서 확인 할 수 있음.

2. 보증금 반환 청구소송

- 짧게는 3개월 길게는 1년 안팎이 걸리는게 단점.

- 이사한뒤에도 진행 할 수 있음.

- 만약 판결을 통해 집행권원(국가의 강제력에 의해 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시하고, 집행력이 부여된 공정증서)을 확보하면 강제 경매가 가능함.

- 보증금 반환 지연에 따른 손해금 청구도 가능함. 원금뿐만 아니라 이자도 가능함.(소송전까지는 연 5%, 소송진행 시작부터 보증금을 돌려받기 전까지는 연20%가 적용됨)

- 계약서 특약에 보증금 반환 지연이자율을 별도로 정하였다면 그 수치가 우선적으로 적용됨.

3. 전/월세 보증금 지원센터에 상담

- 서울시가 운영하는 "전/월세 보증금 지원센터"를 이용하자.

- 내용증명서 작성과 발송등 임대차 계약 전반에 관한 법률 지원과 이사 시기 불일치에 따른 전/월세 보증금 대출 지원, 분쟁조정등을 상담해준다.

- 보증금을 돌려받지 못해 이사할 때 지불해야하는 보증금이 없다면 대출도 가능함.

4. 전세금 보장 신용보험 가입하자.

- 깡통전세 : 주택담보대출과 전세보증금을 합한 금액이 주택 매매가의 80%가 넘는 주택

- 반환보증은 임차 보증금에 대한 일종의 보험과 같음.

- 전세보증금 4억원 이하(수도권 4억원이하, 그외지역 3억원 이하)의 세입자라면 대한 주택 보증의 "전세보증금 반환보증보험"이 가능함.

- 대한주택보증의 "전세보증금 반환보증"은 2년 이상의 전세계약을 맺어야 가입이 가능함.

   이상품에 가입하려면 전입신고 및 확정일자 취득이 필수임.

- 세입자가 개인, 서민.취약계층, 법인일때 보증료가 각각 다름.

5. 고가 전세거주자는 서울보증보험에 가입하자.

- 고가 전세의 경우 서울보증보험의 "전세금보장 신용보험"을 활용하면됨.

- 담보대출을 포함한 전세금이 집값만 넘지 않으면 가입이 가능함.

- 아파트는 전세금 전액, 단독.다가구.다세대는 70~80%까지 전세금을 보장해줌.

- 계약 만료 후 20일이 경과해 전세금을 돌려 받지 못하면 보험 회사가 이부 또는 전부를 지급해줌.

- 전세금보장 신용보험상품은 아파트, 다세대(연립), 단독, 다가구, 주거용 오피스텔 등에 입주해 전세 계약을 1년 이상할 때 가입 할 수 있다. 6개월이나 3개월 등 단기 전세계약을 맺을 때는 활용할 수 없음.

- 임대차 계약서상의 전세금(일부금액 가능)을 보험 가입금액으로 함.

- 단 단독. 다가구이면 보험 가입금액은 전세금의 80% 이내이며, 연립주택이나 다세대 주택이면 전세금의 70%이내까지 보험에 가입할 수 있음.

- 전세금보장 신용보험에 가입하기 위해서는 전세임대차 계약을 맺은 당일로 부터 10개월이내에 가능함.

- 단 부동산 중개업소를 통하고 확정일자를 받은 전세임대차 계약서가 필요함.

- 보증기관에서 요구하는 임차목적물의 등기부등본, 임차인의 주민등록등본, 토지가격확인원(단독. 다가구의 경우), 집주인의 보험가입안내문(회사양식) 등이 필요함.