오피스텔 투자의 장단점 부동산2017. 7. 10. 20:49
※ 오피스텔 투자의 장단점
오피스텔 = 사업용 부동산으로 취급되므로 일반적인 규제에서는 제외됨.
1. 제도
6.19 대책(2017.06.19)에서 분양권 전매제한 강화
- 오피스텔은 전부 해당이 안되는 것이 아니라 일부 해당됨
건축물 분양에 관한 법률에 보면 분양하는 바닥 면적의 합계가 3,000m2이상인
건축물에 100실 이상 오피스텔인 경우 사용승인(준공) 전에는 2명이상에게
전매 하거나 이를 알선할수 없다.
(결론 : 내가 분양 받은 사람에게 샀다면 나는 이제 입주할때까지 전매가 불가함)
본인이 분양을 2채 받은 경우 2채 모두 한명에게 전매는 가능하지만,
2채를 각각 2명에게 한채씩 전매하는것은 불가능함.
한채 매도후 한채 보유는 가능함.
2. 투자 수익률
- 현재 분양가가 높아 통상 4% 수익률을 기대 할수 있음.
(2억 투자시 800만원 예상)
- 세금을 고려시 4% 수익도 예상하기 힘듬.
- 공급과잉으로 인한 수익률이 하락중임.
3. 세금 항목
| 세금 | 항목 | 아파트 | 오피스텔 |
| 분양시 | 부가가치세 | 전용 면적이 85m2이상일때만 부가가치세 납부. 분양가에 이미 포함되어 있음 |
분양가의 건물분과 토지분이 있는데, 건물분의 10%를 부가가치세로 납부해야함. |
| 준공시 | 취득세 | 취득세(1.1~3.5%) | 취득세(4.6%) |
| 보유시 | 재산세 | 재산세 | - 준주거지역이나 상업지역이기에 면적에 비해 세금이 비싼편임 - 보유중에 부가가치세 납부해야함 |
| 월세수익 | 소득세 | 2,000만원 이하에 대해서는 2018년까지 월세소득 납부가 유예된 상태임. |
- 의무적으로 사업자 등록을 해야하기에 세금이 발생함 |
| 매도시 | 양도세 |
4. 가격 상승 예상(시세차익, 재건축 기대감)
- 오피스텔은 대지의 용적률을 최대한 이용하여 짛기 때문에 재건축에 대한 기대가 아파트에 비해 낮다.
- 용도지역이 변경이 높게 짛을수 있음.
준주거지역(서울시 용적률 400%) 이 상업지역(서울시 800%)으로 바뀌면
더 높게 건물을 짛을수 있다.
- 아파트 2종 주거지역(용적률 250%), 3종 주거지역(용적률 300%)까지 짛을수 있음.
5. 결론(조심해야함)
- 요즘 오피스텔의 분양가가 고분양가 이기에 부담스러움.
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